В некоторых сегментах недвижимости зафиксирован острый дефицит предложения. Уже в августе и начале сентября это может серьёзно отразиться на ценах. Какого жилья становится меньше и как это повлияет на стоимости квартир и домов?
Какая недвижимость подорожает
Уже по итогам второго квартала было зафиксировано снижение объёма предложения на вторичном рынке Москвы. По сравнению с первым оно снизилось на 7,3%. Главная причина — высокий спрос. По итогам второго квартала 2023 года на вторичном рынке Москвы зарегистрировано 44 976 договоров купли-продажи (мены) жилья. Это на 67% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и сопоставимо со вторым кварталом спокойного 2021 года.
Большинство продавцов выставляют свои объекты по рыночной цене. Это позволяет реализовать ликвидный объект в течение одного месяца.
Квартир на вторичном рынке стало меньше, так как их купили люди, спасающие сбережения. В первую очередь ушли наиболее ликвидные объекты стоимостью до 10 млн рублей — студии и бюджетные однокомнатные квартиры. Инвесторы же занимаются не только "флиппингом" (скупкой вторичных объектов), но и вложением средств в строящиеся объекты. Они понимают, что с ростом курса валют дорожать будет вся первичная недвижимость.
ИЖС также не является исключением. К тому же загородный рынок ожидает скорое введение эскроу-счетов. Это приведёт к росту цен на 10–15% минимум, так как строить будут на заёмные деньги. В целом активизация вторичного сегмента приведёт к росту активности на первичных рынках. Но не как самостоятельная причина, а как часть глобальной проблемы — обесценивания накоплений граждан.
Рост спроса на фоне падения рубля будет сопровождаться ситуативным ростом цен на вторичку и объекты высокой готовности. ИЖС и МКД на стадии котлована также будут дорожать. В случае с загородными домами — индексация начнётся не ранее конца августа или начала сентября. В случае с новыми ЖК — скорее в четвёртом квартале 2023 года или даже в начале 2024 года.
На вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 88,45 тысячи квартир. Это на 2,2% больше, чем в начале года, и на 22,7% больше, чем год назад. Предложение растёт, но накапливаются малоликвидные лоты — они становятся балластом для рынка. В связи с этим увеличивается средний срок пребывания квартир в рекламе.
Дефицит квартир на вторичном рынке есть, но это дефицит именно востребованного жилья. Высоколиквидные квартиры продаются быстро, а низколиквидные остаются в продаже надолго.
По-прежнему сохраняется дефицит современных лотов с качественным ремонтом. При этом немало квартир, которые безрезультатно продаются долгие годы. Обычно это переоценённые объекты, чьи владельцы убеждены в эксклюзивности своего предложения. Так охарактеризовала обстановку на рынке руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.
— Недавно общались с собственником, который с 2011 года периодически выставляет свою квартиру на рынок. Но поскольку рыночные цены и реальные предложения от покупателей не совпадают с его ожиданиями, квартира до сих пор не продана. Эти квартиры и ещё лет десять могут оставаться в продаже, если собственники не будут готовы уступить в цене, — пояснила Виолетта Хачатурова.
При этом она отметила, что предпосылок для снижения спроса и цен сейчас нет. Более того, при нынешней ситуации с курсом доллара она уверена, что показатели этого лета будут существенно выше, чем прошлого.
Из-за резкого роста курса доллара те собственники недвижимости на вторичном рынке, которые не нуждаются срочно в деньгах, сняли свои квартиры с продажи. Уменьшение предложения на вторичке никак не отразится на рынке недвижимости, ведь основным драйвером здесь выступает льготная ипотека. Но рост курса доллара и увеличение ключевой ставки могут привести к росту цен на новостройки.
На рынке строящейся недвижимости снижение числа вторичного жилья в продаже может вылиться в рост доли ипотеки. Ещё одно возможное последствие — повышение размера займа, необходимого для покупки новостройки.
Какие сегменты недвижимости более устойчивы к росту цен
В элитном сегменте Москвы во втором квартале 2023 года зафиксировали прирост продаж на 32% по сравнению с показателями предыдущего квартала. Основная причина — это отложенный спрос. Клиенты возвращаются к вопросу о покупке, так же как и возвращаются в страну ранее уехавшие. Ранее люди ожидали падения рынка, но цены продолжают расти — и откладывать покупку нет смысла.
Если говорить о рынке первичной недвижимости, то какого-либо серьёзного нарушения в структуре объёмов, которые могут поступить в продажу, не наблюдается. Другое дело, что в рамках сбытовых программ отдельных компаний и проектов в продажу не поступает весь объём проекта одновременно. Это связано со стратегией выполнения плана продаж проекта и соответствия его предложения текущему спросу. Таким образом, цены на первичном рынке не должны вырасти из-за роста спроса на первичном.
Какие тренды появились на рынке аренды
Дефицит наметился и в сфере аренды жилья. В первую очередь здесь заметен острый дефицит предложений экономкласса – они вымываются с рынка очень быстро. Если в июне и июле в старых границах Москвы (без ЗелАО) ещё можно было найти варианты за 25 тысяч рублей в месяц, то в августе минимальная арендная ставка — 27 тысяч. В этом году высокий спрос начался раньше обычного. Уже в последней декаде июля и в первой декаде августа спрос на 25% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Конечно, в таких условиях усреднённые цены увеличиваются.
Арендаторы при недостатке жилья экономкласса не готовы активно переключаться на наём квартир более высоких ценовых категорий. Поэтому в сегменте комфорт нет ажиотажного спроса — и по-прежнему предоставляются скидки. Их дают 2/3 собственников. В среднем это 5–10%.
— На данный момент активизировался спрос на рынке аренды в сегментах бизнес и премиум. Это связано с возможностью арендаторов сменить локацию и качество съёмного жилья. Общая тенденция роста спроса пока усиливается, — рассказал руководитель направления "Аренда" компании Apple Real Estate Владимир Родионов.
В то же время у ликвидных лотов, отвечающих современным критериям качества, в престижных районах цены на 10–15% выше, чем у аналогичных квартир, но в худших локациях. И такая ситуация, считает Владимир Родионов, сохранится в ближайшие два-три месяца.
