недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Вопрос из личной почты.

Вся Россия 2 745 56

Последнее время опросы на форуме такие, что отвечать либо не хочется, либо не интересно, либо ТАКОЕ зададут, что и не знаешь с какого конца подступиться и как ответить.

А в почту вопросы приходят. Сегодня пришел такой вопрос, что выход из положения я никакой не могу найти.

Ну что, коллеги! Поиграем мозгами вместе?:-)


"  Взяли в ипотеку квартиру с 4-мя собственниками, двое взрослых, двое детей.

 

Дети собственники долей. Продавцы(родители) взяли разрешение у «опеки» на продажу с обязательством выделить в новой квартире доли детям, согласовали, предоставили необходимый пакет документов на эту квартиру.

При оформлении дкп у натариуса, нотариус дополнительно составила «обязательство» в котором значится что продавец обязуется выполнить обязательство(в течении 2мес) органов опеки и в случае не выполнения вернуть нам деньги с компенсацией. 

Вообщем сделку совершили, в мфц зарегали, документы на руки получили, все хорошо, заехали живем. По истечении 2мес звоню продавцам выяснить купили ли они детям доли, так как срок обязательства передо мной закончился? Ответ: мол от той(что одобрена опекой) отказались в пользу покупки и наделением долей в другой(другой регион) но позднее так как заканчивается строительство. Мол не переживайте детям обязательно выделим главное не поднимайте бучу..."


Таким образом, из вопроса я делаю вывод, что разрешение опеки по каким-то причинам было дано с условием покупки альтернативы В БУДУЩЕМ. Вероятно, потому, что регион другой.

Но деньги уже вложены продавцами не в ту квартиру, которая указана в разрешении опеки.

При этом ДКП покупателя основано на разрешении опеки с условием покупки другой квартиры.

Просто получить другое разрешение опеки? Но тогда как же ДКП покупателя???

Возвращать этим самсебериэлторам через суд квартиру и требовать возврат денег ?

Но это нереально - регион другой, деньги потрачены....


У кого какие мысли?

Ссылку на ветку обсуждения сейчас сброшу "пострадавшему" и приглашу его поучаствовать в обсуждении, если ему будет, что сказать)

Советы 56
Михаил МорозанЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 марта 2018, 23:49

Ирина Владимировна, за вопрос спасибо.
Разрешение опеки новое это однозначно, а далее по цепи делать допсоглашение и подавать его на регистрацию в Росреестр. Вопрос в нотариусе может встать, возьмется ли он делать допсоглашение.

Миша, по-моему СУПЕР идея! Даже обидно, что мне самой в голову почему-то не пришло допсоглашение к договору - видно отупела я уже от вопросов на сайте)).

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 марта 2018, 23:54

Я сам таким же становлюсь и порой спрашиваю у коллег нелепые вещи)))

Вопрос не отредактировать, извините за опечатки.
И я забыла добавить, что хочется, чтобы мы нашли какой-то способ разрулить эту проблему так, чтобы покупатель смог остаться в этой квартире и жить спокойно.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 марта 2018, 23:50

Получить другое разрешение опеки, а к ДКП сделать дополнительное соглашение.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 марта 2018, 23:50

Хм, весело, однако! Нотариальное обязательство, по большому счету, филькина грамота, сегодня пообещал, завтра передумал, если покупатели судиться не хотят, его и в расчет, по-моему, принимать не стоит. Я бы пошел в опеку сдаваться, попробовал получить разрешение на наделение долями в новостройке в будущем и если дадут - копию полученного разрешения каким-то образом доставить в дело (Росреестр), как - нужно советоваться с гос. регистратором доп. соглашением к ДКП или иначе, главное, чтобы оно там было, но по вопросу понятно, что продавцы вряд ли будут с этим разбираться и что-то делать.

Так-так-так, ребятки! Только не превратите ветку в размусоливание на разные лады Мишиной идеи))
Кто может что-нибудь новенькое предложить?
Все-таки в компании я лучше соображаю)) и у меня в голове забродила вот какая мысль:
Добиться от продавцов скорейшего выделения долей в новой квартире, причем хорррошего размера, чтобы уж точно права детей не были нарушены.
А потом, мне кажется, если никто не поднимет вопрос с этим нарушением, то так все и оставить.
И думаю, что можно жить спокойно, потому что права детей не нарушены и ни один суд на том только основании, что в разрешении опеки другая квартира, признавать недействительным ДКП не будет.
Нет, с соглашением, конечно идея лучше для спокойствия, но если продавец заартачится и не пойдет на такое переоформление разрешения опеки, то предложение мое тоже пригодное.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 марта 2018, 0:11

Ирина Владимировна, если продавцы готовы будут испортить историю купленной квартиры, то Ваша версия тоже рабочая. А они возможно до следующей продажи и подозревать не будут....

А чем это они историю купленной квартиры испортят???
Испорчена история только проданной квартиры. Но при продаже найдется какой-нибудь самсебериэлтор, который так глубоко копать не станет.
Органы опеки вот могут всполошится и инициировать проверку, но уверена, что когда увидят достойные доли в новой квартире, то дальше шуметь не станут.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 марта 2018, 0:18

Обязательством..... вдруг прокурорская проверка, а детей в сособственниках нет(

Миша, я же первое, что написала, - это наделить детей долями в новой квартире))

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 марта 2018, 0:13

Сложная и нетипичная ситуация. Коллеги, но ведь сделка уже совершена и разрешение на нее было под конкретные условия. Я не ставлю под сомнение возможность получить новое разрешение от опеки и составить доп.соглашение к договору, но все это будет датировано постфактум и с нарушением ранее выданных обязательств. Мне кажется даже при соблюдении всех этих формальностей риск возникновения претензий со стороны прокуратуры все же существует. Не хочется быть категоричным, но 100%-ю гарантию соблюдения интересов покупателя может дать только суд, который своим решением узаконит всё это безобразие. Я хочу подчеркнуть, все вышесказанное моё личное мнение основанное исключительно на моём видении ситуации.

Галина Пушкарева17 марта 2018, 0:23

На заключение допсоглашения у нотариуса в любом случае нужно получать согласие органов опеки. По другому нотариус его не подпишет. Ну и регистрации допсоглашения теперь не подлежат. Просто информационно отправляется нотариусом в росреестр и все.
Оставить все конечно можно,но вдруг дети с родителями что-то не поделят и после 18 предъявят претензию что не туда их вселили и без разрешения опеки..

Не туда, но не хуже ведь! - это право родителей.
Вот если бы их выселили в никудааа... тогда другой разговор.

Галина Пушкарева17 марта 2018, 9:54

Не хуже,но с нарушением закона,регламентирующего проведение сделок с недвижимостью только с разрешения органов опеки. Молодежь тоже бывает умничает или наставники-правоведы у них нарисовываются . Был случай из практики: мама вывезла детей из "золотого треугольника" в область, Через восемь лет собственникам квартиры прилетел иск. Ребеночек подрос и потребовал вернуть квартирку,так как органы опеки не учли его заболевание и разрешили поселиться в населенном пункте,где не было соответствующих специалистов. На момент подачи иска ребеночек уже был воспитанником детского дома и опытные юристы отстаивали его права. Два года судились... Так что уж лучше по схеме -" береженого бог бережет"

Инга Латушко17 марта 2018, 10:12

И интересно узнать про стоимость долей, указанных в разрешении и в предполагаемых выделить. Тем более другой регион.

да, это не лишнее...

Татьяна Смирнова17 марта 2018, 20:36

Здравствуйте Ирина Владимировна , здесь прослеживается неисполнение продавцом распоряжения органов опеки и соответственно нарушение прав детей и возможность применения ст 168 ГК РФ(сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Источник: http://stgkrf.ru/168 , Так же покупатели не будут являться добросовестными приобретателями ст 302 ГК РФ, т. к знал о наличии распоряжения органов опеки и о неисполнении этого распоряжения, так что только в суд. ну а второй вариант" не поднимать бучу" и сидеть на пороховой бочке и молиться, что бы он не взорвалась.

спасибо!

Антон19 марта 2018, 17:46

Так что делать то покупателям? Какие действия? Бежать в опеку?

Антон19 марта 2018, 19:48

Почему вы пишите «самисебериэлторам»? Сделку сопровождал Риэлтор, не бесплатно а за 20тыс вот так вот.

Пишем так потому, что даже представить себе не можем, что нормальный риэлтор мог допустить такой "ляп"

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 марта 2018, 21:01

Антон, а что говорит этот риэлтор? Он включен Вами в процесс урегулирования спорной ситуации? Спросите у него как можно было Вас втянуть в такую нехорошую ситуацию, как можно было ставить своего клиента в зависимость от действий, а в данном случае бездействий со стороны продавца?

Антон19 марта 2018, 21:13

Даниил, вот ее сообщение на мой вопрос о нарушении ДКП: Принципиально не адрес квартиры, а чтобы детям метров выделили столько же(не меньше) чем было ну и дом был не хуже, т.е.чтоб условия не ухудшили. А будет это на Брежнева или на Пушкина совсем не важно

Антон, если бы это было неважно, то в разрешении опеки не указывали бы адрес квартиры, которую надо детям купить, а поставили бы просто необходимые характеристики.

Антон19 марта 2018, 22:01

Теперь то я это знаю понимаю, это такой ответ риэлтора.

Антон19 марта 2018, 21:17

Даниил сейчас по вашему мнению реально выправить ситуацию? Просрочка обязательства пару недель всего. Если они сейчас возьмут новое разрешение и составить доп.соглашение?

Антон, если они так согласятся сделать, то все будет нормально.

Антон19 марта 2018, 21:59

Ирина Владимировна думаю согласятся...у них дети, у меня...думаю проблема не нужны никому, часть денег в ипотеку поэтому с каждым месяцем цена растёт... Просто у них ну и у меня от части есть опасения что опека не пойдёт на встречу и может встать в позу. Хотя люди, с их слов берут квартиру реально не хуже в новом доме.
Все же сроки упустили, но думаю ещё не так ведь поздно?

Пусть идут в опеку с цветами и конфетами, пусть подлизываются)

Антон19 марта 2018, 22:10

В опеку в другом регионе?

Можно попробовать пойти в опеку по месту сегодняшней прописки детей. Попросить разрешение на замену квартиры. Если им такое дадут, то, в принципе, на этом можно и успокоиться. Просто будете на всякий случай держать у себя в архиве один экземляр или нотариально заверенную копию этого разрешения.

Антон19 марта 2018, 22:08

Вообще их « отконсультровали» именно так какую схему вы описали выше, т.е купить по другому адресу, не обидеть в наделении детей. Но меня смущает что это не законно, во-вторых жить «счастливо» с двумя детьми, зная что может возникнуть ситуация весьма неприятная что для нас, что для них.

Антон19 марта 2018, 22:31

Уважаемые специалисты вы все таки возможно контактируете с людьми из опеки, не могли бы вы поинтересоваться данным у них по этому вопросу.

Опеки во всех городах очень по-разному работают. Консультироваться надо там, где будут давать разрешение.

Антон19 марта 2018, 22:40

Возможен ведь такой вариант: что опека добро дала, сделка прошла, продавцы в течении 3 мес должны были купить одобреную квартиру, и по каким то причинам(выявились какие то серьезные недостатки) пришлось отказаться именно от той квартиры, что теперь признавать ДКП недействительным? Люди порядочные, никого обманывать не хотели, готовы купить другую, наделить детей...

Антон19 марта 2018, 23:13

Всем большой спасибо за консультации, особое СПАСИБО Ирине Владимировне за понимание! скину ссылку продавцам, Риэлторы, надеюсь вместе выправим ситуацию. Отпишу здесь по результату, может кому то пригодится.

МИЛМАН

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 марта 2018, 23:58

Бучу надо именно поднимать, так как продавец недобросовестный и непорядочный.Не будем говорить о недобросовестности покупателя(хотя незнание не освобождает от ответственности). Как, как такое происходит?Где вы находите двадцатирублевых агентов? И еще одного и на продавца и на покупателя.Здесь агентов три должно быть - продавец, покупатель , и как за счастье агент со стороны покупаемой квартиры для продавца.Хотя у семи нянек тоже дитя может ослепнуть.Такие обязательства выполняются только! в рамках сделки - альтернатива или на крайний случай деньгами.А теперь только настойчивость покупателя и обязательно ! контроль за исполнением обязательств продавцом.Брать его за шиворот и вдвоем с ним в опеку и все решать.Даже просьба к специалистам поспрашивать в опеке... Ну не ленитесь, сходите в опеку и на месте решайте.Вам правильно выше написали, на местах свои правила бывают.Надо продавца заставить выполнить свои обязательства.И документальное подтверждение исполнение обязательств - выписки , что дети наделены долями в соответствии предписания опеки - как вам правильно написали НА КОНКРЕТНЫЙ ОБЪЕКТ!И будет Вам счастье!

МИЛМАН

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 марта 2018, 0:03

А вопрос вообще не от риэлтора, который все это и устроил?

Антон20 марта 2018, 0:04

Я вас понял спасибо, но в чем моя недобросовестность? На момент сделки все было по закону разве нет? Продавец обязался выполнить, дал обязательство в течении 3мес купить наделить. По прошествии сроков, я сразу же стал интересоваться данным обязательством... В чем недобросовестность то? Что поверил в данное обязательство? Я же поднял тему не когда петух клюнул а сразу же как срок вышел.

Антон20 марта 2018, 0:07

Нет, я покупатель:(

Антон20 марта 2018, 0:11

Альтернатива это сразу две сделки в один заход? Мне то откуда это было известно, тем более если так, то как нотариус заверил с условием 3 мес? Контроль с моей стороны разве не присутствует?

Олег Кабанов20 марта 2018, 9:44

Из поставленного вопроса, напрашивается вывод, что продавец все планировал изначально. Т.к опека только в исключительных случаях дает разрешение на продажу с покупкой в новостройке (зависит от застройщика и сроков завершения строительства). Поэтому предоставил документы на другой объект, который не планировал покупать.

Новое разрешение вы не получите. По продаваемой квартире уже зарегистрирован переход права, она им уже не принадлежит.

Но можно внести изменения в данное разрешение, с указанием причин невозможности приобретения указанного в нем объекта и покупкой другого, удовлетворяющего необходимым требованиям.

Галина Пушкарева20 марта 2018, 10:00

Если они купят просто так и в ДКП укажут что доли детей приобретены за счет средств родителей а не за счет средств самих детей,то новая покупка не будет считаться исполнением обязательств по разрешению опеки по продаже. А пока нет распоряжения органов опеки купить им таким образом не удастся.Просто не зарегистрируют.

Самое печальное то,что у нас нет законодательной базы по привлечению недобросовестных родителей к ответственности за неисполнение взятых на себя обязательств по выделению детям имущества.Увы...

Олег Кабанов20 марта 2018, 10:14

Особенно когда переезжают в другой регион за несколько тысяч км, такие родители считаю что они на другой планете, и исполнять взятые на себя обязательства не "барское дело".

Антон20 марта 2018, 12:28

Отсюда ещё вопрос: Как продавец сможет зарегистрировать право собственности на себя в новой квартире не наделив детей долями в Росреестре, если наш с ним ДКП зареган в росреестре и там известно что была продана собственность и было обязательство наделения??? Росреестр просто не зарегистрирует им новую квартиру единолично на мужа либо жену, обойдя детей...

Антон20 марта 2018, 12:30

А если вдруг(что врятли) зарегистрирует, то как раз ту сделку можно будет оспаривать.

Олег Кабанов20 марта 2018, 13:31

Новую квартиру росреестр зарегистрирует, он пока не интересуется происхождением денег на покупку недвижимости, его не волнуют обязательства родителей по предыдущей сделки.

Антон20 марта 2018, 13:36

Но при отчуждении возникнет вопрос?

Олег Кабанов20 марта 2018, 13:37

Мина замедленного действия заложена под проданную квартиру, и когда она сработает никто не знает.

Антон20 марта 2018, 14:15

Откуда исходит угроза по Вашему мнению?

Олег Кабанов20 марта 2018, 16:47

От самих продавцов, от их отношения к взятым на себя обязательствам, одно из которых предоставление сведений о приобретенной недвижимости , указанной в разрешении ООП (интересно как они это планировали). Органов опеки и попечительства, которые должны контролировать исполнение выданных решений.

МИЛМАН

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 марта 2018, 18:38

В случае отчуждения Вашей купленной квартиры возникнет вопрос.В случае требований детей в будущем к Вашей квартире - где у них были доли- возникнет вопрос.К новой купленной квартире родителями никаких вопросов нет - они претворяют свои планы, учитывая свои интересы.У них все хорошо.И деньги и новая квартира и в случае суда старая.Идите в опеку и решайте вопрос с ней .Решается ВСЕ!Вы свои обязательства по сделке выполнили - продавец нет.Не идите у него повторно на поводу.Смело идите сами в опеку и решайте вопрос с ней.Где дети, куда выписаны, где покупается новая квартира?Подсуетитесь за продавца - раз сложилась такая ситуация - это Вам теперь больше надо.Удачи!А про недобросовестность - это если суд - добросовестный или нет покупатель - выше Вам писали.Дерзайте, все не скучно будет!

МИЛМАН

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 марта 2018, 18:39

И возьмите все в свои руки - только так обеспечите контроль.

Татьяна Смирнова20 марта 2018, 23:51

Я бы Вам еще порекомендовала, перед походом в органы опеки, найти хорошего адвоката, специализирующегося на недвижимости( а не по гражданско-уголовно-административным делам) и проконсультироваться у него по Вашему вопросу, Возможно он пойдет в органы опеки с Вами.

Антон21 марта 2018, 4:42

Уважаемые специалисты риэлторы юристы, вообщем был я в опеке...ответ написал топикстартеру Ирине Владимировне. Я думаю она кому посчитает нужным ответит. Всем спасибо.