недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Точка зрения: как избежать ошибок при продаже квартиры

6 294 19
Точка зрения: как избежать ошибок при продаже квартиры
Тот, кто хочет продать квартиру быстро, иногда обращается к нескольким риэлторам одновременно – для ускорения процесса. На деле это оказывается не лучшей стратегией.

На рынке недвижимости я часто наблюдаю одну и ту же картину. Собственники, которые хотят в сжатые сроки продать свою квартиру, обращаются в несколько агентств сразу. Такие продавцы считают, что конкуренция между нанятыми риэлторами заставит агентов работать лучше, а квартира скорее найдет покупателя. В действительности все оказывается ровно наоборот.

Есть как минимум три причины того, почему множество агентов только навредят продаже вашей квартиры.

Агенты будут занижать цену

Каждый собственник хочет продать свою квартиру подороже, каждый покупатель – купить подешевле. Это аксиома, известная каждому человеку. А теперь представьте: вы наняли агента и требуете, чтобы он максимально быстро реализовал вашу квартиру. Каким будет самый действенный способ? Разумеется, снижение цены.

Риэлторы начнут убеждать вас, что снизить стоимость необходимо, иначе квартиру не продать. Естественно, так будет проще агенту, но не вам.

 

Соперничество агентов вредит продавцу: каждый риэлтор будет стараться не допустить сделку с участием конкурента. Это помешает продаже квартиры

Дело в том, что все продающиеся квартиры так или иначе рекламируются на одних и тех же площадках. Это значит, что каждый захочет выделить свое предложение на фоне других. Агентам выгодно, чтобы в их объявлении цена вашей квартиры была меньше чем у конкурентов, ведь покупатели в первую очередь будут звонить туда, где дешевле.

В результате обращение к нескольким риэлторам сразу обернется тем, что вы наймете себе несколько врагов, цель которых – добиться от вас максимальной скидки. Велика вероятность, что некоторые агенты сделают это самостоятельно, без всякого согласования с вами. Они занижают цену в своих объявлениях, чтобы сразу перехватить покупательский спрос. Они рассчитывают уговорить вас сделать скидку на следующем этапе – в тот момент, когда они приведут вам конкретного покупателя.

Квартира станет подозрительной

Допустим, вы наняли трех риэлторов для продажи квартиры – и каждый из них разместил собственное объявление на ЦИАН. А теперь представьте себя на месте покупателя. Он видит три объявления от разных людей, которые продают одну и ту же квартиру. Через кого смотреть квартиру? Кому вносить аванс? Не получится ли так, что аванс достанется одному риэлтору, а собственник тем временем продаст квартиру через другого агента другому покупателю? Почему вообще продажей занимаются три разных человека?

Эти сомнения понятны и обоснованы. Квартира начинает выглядеть подозрительно, и продавец переключается на другие, более прозрачные варианты. Те, у которых нет объявлений-клонов. А ваша квартира продолжает конкурировать сама с собой.

 

Увидев разные объявления о продаже одной и той же квартиры, многие покупатели даже не станут звонить. Они решат, что с квартирой что-то не так

Вы можете проверить это, задав на крупных порталах по недвижимости запрос на покупку в определенном районе квартиры конкретных параметров. Среди различных вариантов вы наверняка увидите одну и ту же квартиру, выставляемую от разных людей по разным ценам.

Риэлторы будут заниматься другими

Любой агент по недвижимости в первую очередь ведет эксклюзивные объекты. Так называют квартиры, владельцы которых доверили решение квартирного вопроса одному человеку. В этом случае у риэлтора есть стимул вкладывать время и усилия в продвижение конкретной квартиры – ведь в случае успешной продажи он гарантированно получит свою комиссию.

Сравните такой эксклюзив с ситуацией, в которой одной квартирой занимаются несколько агентов. Каждый из них не уверен, что сможет заработать на продаже объекта – в любой момент сделку может совершить кто-то другой. В таком случае у риэлтора пропадает стимул стараться для продвижения «общей» квартиры. Усилия распыляются, а ваша квартира оказывается пятой-шестой по очереди после других объектов.

 

Доверить продажу квартиры нескольким агентам – все равно, что не нанимать для этого никого. В результате получается классическая ситуация «у семи нянек дитя без глазу».

В качестве примера попробуйте разместить запрос на одновременную продажу квартиры несколькими агентами – наперегонки – в рубрике «вопросы риэлтору».  Вы увидите, что об этом скажут те, кто давно занимается недвижимостью.

А если продавать самостоятельно?

Как ни странно, если владелец решает продавать свою квартиру самостоятельно, то есть без посредничества риэлторов, ситуация может свестись к описанной выше. Дело в том, что как только собственник размещает свое объявление в интернете, человека сразу начинают атаковать звонками посредники, настойчиво предлагающие свои услуги.

Как правило, звонят специалисты низкой квалификации. Обычно это стажеры, пробующие начать свою карьеру в агентствах недвижимости и пытающиеся таким способом набрать себе начальную клиентскую базу. Заодно они могут потренироваться на вас в ведении переговоров и в других аспектах агентской деятельности.

 

Многие агенты копируют объявление без звонков. Такие люди просто берут ваши снимки и размещают их в отдельном объявлении с собственным телефоном

Всеми правдами и неправдами такие риэлторы будут стараться попасть к вам в квартиру. Если им это удастся, они сфотографируют все комнаты на телефон и выставят объявления на множестве сайтов. В результате получится уже описанная ситуация, когда квартира конкурирует сама с собой.

Что делать, если вы на своем собственном опыте убедились в справедливости приведенных выше доводов и вашей квартирой пестрит интернет? 

рекомендации
  1. Обзвонить всех посредников, реализующих ваш объект, сообщить им, что вы передумали продавать квартиру, и настойчиво попросить снять все объявления. 
  2. Сделать паузу и подождать, пока объявления действительно исчезнут. 
  3. Тщательно выбрать одного агента, который будет заниматься продажей на эксклюзивных условиях.

После этого вы сможете вернуться к обычной жизни, а продажей будет заниматься человек с опытом.

Фото - Игоря Порховского 

Мнение редакции «ЦИАН. Журнала» может не совпадать с мнением автора статьи


Комментарии 19
Наталья

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 марта 2018, 9:57

Полностью согласна с Автором.

Ответить
ID: 1399787915 марта 2018, 14:31

То есть, если покупатель ищет квартиру по объявлениям, её продажная цена ВСЕГДА выше, чем указано?

Ответить
Ростислав Сметанин15 марта 2018, 15:21

По моим наблюдениям: если квартира выставлена на портале в 1 экземпляре, то её цена практически всегда согласована с владельцем. Если квартира выставлена в нескольких экземплярах, от разных людей и по разным ценам, то наименьшая цена скорее всего не согласована с владельцем, и не факт что он будет по ней продавать.

Филипп Васильев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 марта 2018, 23:34

Автор статьи прав. То же самое происходит и при аренде жилья. Куча посторонних звонков и проч. Цена на квартиру падает и собственник вынужден продавать или сдавать объект ниже рыночной.

Ответить
ID: 156140343 апреля 2018, 23:01

Статья из серии "как запугать продавца", чтобы САМ не продавал.
Пугаете звонками, дубликатами объяв, чего только не придумываете.
Сама продавала спокойно квартиру, нашла покупателей и наняла риэлтора для юридического сопровождения. ВСЁ. Никаких проблем, лишних звеньев и суеты.
Да звонят, да разные люди попадаются, но это всё нормальный процесс.
Самое трудное не покупателя найти, а юридически грамотно оформить ДКП.

Ответить
ID: 139978794 апреля 2018, 16:48

Вроде речь о том, чтоб не задействовать несколько риелторов, а не о минусах продажи одним владельцем.
p.s.Сами же вот и написали, что наняли риелтора...

Ольга Петрова4 апреля 2018, 17:10

Проблема в том, что агенты хотят завышенную стоимость за свои услуги: за поиск и за юридическое сопровождение. И это при том, что риэлтор - всего лишь посредник, а не гарант легитимности сделки. В это всё и упирается. Гарантий никаких, а деньги плати. Вот и идет всё к тому, что покупатель и продавец предпочитают сами находить друг друга, а юридическое сопровождение покупают у ЮРИСТОВ. Это надежнее и дешевле.

Ростислав Сметанин4 апреля 2018, 18:26

Юристы тоже разные... Бывают понимающие в практике по недвижимости, а бывают нет. Самый показательный случай был у меня, когда я проводил сделку по продаже квартиры для своего клиента. Сидим уже на сделке. Квартира моего клиента замыкает обменную цепочку квартир. Покупатель верхней в цепочке квартиры пригласил на сделку юриста. Юрист, судя по всему, в первый раз изучает документы по этой квартиры. Просит у продавцов паспорта. Квартира оформлена на троих. В то время можно было продавать такие квартиры не через нотариуса. Женщина-продавец протягивает 3 паспорта и две доверенности на продажу (две, Карл!) . Она, оказывается, продает от своего имени и от имени родственников - по доверенностям. Квартира эта верхняя в цепочке - мы подробностей по ней не знаем, нас и не пускают туда... Я шепчу своему клиенту, что мы сейчас после небольшого скандала просто пойдем по домам и будем искать другого покупателя. Смотрим - юрист читает доверенности, сверяет с паспортами. Спрашивает почему не лично продают. Женщина отвечает, что сын очень занят, а муж лег в больницу на операцию (на операцию...!) Юриста ничего не смущает, с юридической точки зрения продажа по доверенности вполне законна, и мы проводим сделку! Супер, получилось! Действительно, многие знания - многие печали...

Павел Д

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 апреля 2018, 0:24

Многие риэлторы не хотят связываться с юристами общей практики. Лишняя нервотрепка. Им проще сказать своему покупателю что у квартиры много минусов и выбрать другую. Будете вынуждены продать дешевле. Довольно часто покупаю квартиры у проблемных продавцов по цене ниже рынка.

Паша4 апреля 2018, 18:30

А вот как убедить хозяйку квартиры что риэлтор это лишнее звено

Ответить
Алексей Фролов16 апреля 2018, 10:47

А зачем? Найдите такого же как вы самсебережиссера и наслаждайтесь, раз "скрипач" не нужен...

Паша4 апреля 2018, 18:34

У меня проблема с покупкой квартиры из за риэлтора, она завышает цену и убеждает хозяйку квартиры ждать что мол найдёт покупателя ей, хозяйка в свою очередь готова мне продать квартиру по меньшей цене, но риэлтор прям не даёт ей покоя и заставляет сомневаться, что делать блин не знаю голову сломал уже

Ответить
Ольга Петрова4 апреля 2018, 20:02

Если хозяйка готова продать за меньшие деньги, вообще не понимаю зачем так тормозить процесс... Попробуйте договориться с агентом. Видимо его агентские - это % от суммы договора, а не фиксированная стоимость.
Тоже самое с арендой. Зачастую квартиры месяцами простаивают из-за высокого агентского процента (от 60% и выше). Приходишь, просишь снизиться до потребного уровня, НЕТ, ни в какую!

Алексей Фролов16 апреля 2018, 10:55

Ольга Петровна мы не знаем действительную ситуацию. Если идут показы и цена "в рынке" то зачем продавать дешевле? Кто сказал, что оценка стоимости квартиры которую дает Паша (покупатель) правильная? У него адекватная позиция нормального покупателя. "Любая цена выше той которую я готов предложить - завышенная". Но реэлтер то на продавца работает..

Ирина Старчикова24 июня 2018, 0:04

На самом деле дело наверное не в риэлторе ,а в собственнике квартиры.К примеру хозяйка хочет на руки -3млн.руб.Комиссионные-150тыс.Т.е.квартира продается за 3 млн.150 тыс. Хозяйка собственно готова продать за 3млн.на руки.Но тогда денег на услуги реалтора НЕТ. От слова совсем.А сама она продавать боится. Жадность хозяйки-причина этой ситуации.

Екатерина Николаева16 апреля 2018, 0:10

Ни о чём.

Ответить
Алексей Фролов16 апреля 2018, 10:40

Екатерина, скорее о вечном. Это очень старая и грустная история. Но все же радует, что тема в очередной раз озвучена. Хотя, надежды, что это что то изменит и нет....

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-17 июля 2018, 12:40

Самый прикол если находишь свою квартиру чужом листинге. Звонишь, требуешь просмотр и типа готов хоть сегодня внести залог. Тебе звонит агент и хочет назначить просмотр для своего клиента, а ты поднимаешь цену ... изгаляешься... иногда прикольно поглумится на такими недотепами.

Ответить
Павел Д

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 июля 2018, 21:40

Поговорите с полицейскими знакомыми. Они популярно объяснят, как умных и подкованных продавцов кидают на квартиры.

Ответить